AREsp 3.183.894

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAIS DE 10% A 20%. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. LIMITES À ATUAÇÃO DO STJ (SÚMULAS 5 E 7/STJ). RETENÇÃO DE 25% A 50%. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DA ORIGEM. ÓBICE DA SÚMULA 211/STJ. 1. Nas ações de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do promitente comprador, é válida a cláusula de retenção desde que limitado o percentual, em regra, ao intervalo entre 10% e 25% dos valores pagos, podendo o Judiciário reduzir a cláusula penal manifestamente excessiva à luz do art. 413 do Código Civil e das peculiaridades do caso concreto. Precedentes. 2. As Súmulas nºs 5 e 7 do STJ obstam o reexame, em recurso especial, de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório para rediscutir a adequação do percentual de retenção previsto ou fixado em promessa de compra e venda de imóvel. 3. A questão relativa à retenção de 25% a 50% do valor pago, nos termos do art. 64-A, § 5 º, da Lei 4.591/1964, editado pela Lei nº 13.786/2.018, não foi prequestionada. Incidência da Súmula 282/STF. 4. A ausência de apreciação, pelo Tribunal de origem, da tese relativa ao termo inicial dos juros de mora, ainda que opostos embargos de declaração, configura falta de prequestionamento e atrai a incidência da Súmula nº 211/STJ, inviabilizando o conhecimento do recurso especial quanto a esse ponto. 5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.