REsp 2.258.390

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CLÁUSULA RESOLUTIVA. PREQUESTIONAMENTO. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido em apelação cível nos autos de ação de obrigação de fazer e não fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, em contexto de compra e venda de imóvel com reconvenção para resolução por inadimplemento do adquirente. 3. No especial, a recorrente postula o reconhecimento do direito potestativo de resolução contratual por inadimplemento prolongado com cláusula resolutiva expressa, a reintegração na posse do imóvel, a retenção e compensação de valores pagos conforme cláusula contratual, a indenização pelo uso do bem pelo valor locatício e a inversão dos ônus de sucumbência. II. Questão em discussão 4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a resolução contratual pode ser reconhecida com base nos arts. 474 e 475 do Código Civil, afastando a aplicação do art. 476 (exceção do contrato não cumprido), diante de vícios que não impedem a fruição integral do imóvel; (ii) saber se houve violação ao art. 422 do Código Civil, por suposta afronta à boa-fé objetiva e ocorrência de venire contra factum proprium; (iii) saber se se configurou enriquecimento sem causa do comprador, nos termos do art. 884 do Código Civil, pelo uso do imóvel sem pagamento e percepção de frutos; e (iv) saber se foi demonstrada a divergência jurisprudencial na forma do art. 105, III, c, da Constituição Federal e dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. III. Razões de decidir 5. A ausência de juízo de valor específico na origem sobre a alegada violação ao art. 422 do Código Civil e à boa-fé objetiva impede o conhecimento do recurso especial, incidindo as Súmulas 282 do STF e 211 do STJ. 6. A tese de enriquecimento sem causa fundada no art. 884 do Código Civil não foi apreciada pelo Tribunal de origem, o que obsta o conhecimento do especial, atraindo as Súmulas 282 do STF e 211 do STJ. 7. A revisão da aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) e da cláusula resolutiva (arts. 474 e 475 do Código Civil), na forma reconhecida pelo acórdão recorrido, demandaria interpretação contratual e reexame dos elementos fático-probatórios sobre a natureza, extensão, cronologia e proporcionalidade dos inadimplementos, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 8. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada, por falta de indicação de acórdão paradigma e de cotejo analítico com identidade fático-jurídica, em desconformidade com o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ, o que atrai a aplicação da Súmula 284 do STF. 9. Os honorários advocatícios são majorados em 1%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantidas as bases de cálculo e os limites legais. IV. Dispositivo e tese 6. Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial quanto às alegadas violações aos arts. 422 e 884 do Código Civil. 2. A revisão da aplicação da exceção do contrato não cumprido e da cláusula resolutiva, em compromisso de compra e venda, exige interpretação contratual e reexame de provas, vedados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. O dissídio jurisprudencial apenas se configura com indicação de acórdão paradigma e cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ; a deficiência de fundamentação atrai a Súmula 284 do STF.". Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 105, III, a e c; CC, arts. 422, 474, 475, 476 e 884; CPC/2015, arts. 1.029, § 1º, e 85, § 11; RISTJ, art. 255, § 1º; Súmulas do STJ 5, 7 e 211; Súmulas do STF 282 e 284 Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 282; STF, Súmula 284; STJ, Súmula 211; STJ, Súmulas 5 e 7