REsp 2.251.489

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação, que não conheceu do recurso da autora por deserção e negou provimento ao apelo da ré. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos; pleiteou-se a resolução do compromisso de compra e venda de lote e a devolução de 90%, com afastamento de taxa de fruição e de deduções consideradas abusivas. 3. O Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, determinou a restituição com retenção de 10%, fixou correção e juros e arbitrou honorários em 10% do valor da condenação. 4. A Corte de origem não conheceu do apelo da autora e negou provimento ao recurso da ré, afastando cláusula penal rescisória e taxa de fruição por abusividade em contrato de lote não edificado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se ocorreu violação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, diante do afastamento da cláusula penal de 10%; (ii) saber se o acórdão recorrido aplicou indevidamente os arts. 53 e 51, IV, do CDC; (iii) saber se, por força do art. 1º da Lei n. 13.786/2018, deveria prevalecer a disciplina especial do distrato; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial quanto à validade da multa compensatória de 10% em contratos firmados após a Lei n. 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O acórdão recorrido divergiu da jurisprudência desta Corte quanto à aplicação da Lei n. 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, ao afastar a cláusula penal fixada em 10% sem demonstração de desproporcionalidade concreta. 7. Ocorre violação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, porque a disciplina especial autoriza a cláusula penal de 10% em contratos firmados após a Lei n. 13.786/2018, não sendo possível reputá-la abusiva automaticamente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal fixada em 10% do valor atualizado do contrato, em compromissos de compra e venda celebrados sob a Lei n. 13.786/2018, é válida à luz do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, não se reputando abusiva automaticamente. 2. Divergindo o acórdão recorrido da orientação desta Corte, impõe-se a reforma para manter a multa compensatória de 10%, ausente demonstração de desproporcionalidade concreta.” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II; Lei n. 13.786/2018, art. 1º; CDC, arts. 51, IV, e 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.943.047/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026.