REsp 2.232.039

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em apelação, manteve a responsabilidade da incorporadora pelas despesas condominiais até a imissão do comprador na posse, com ajustes sobre correção monetária e juros. 2. A controvérsia versa sobre cobrança de cotas condominiais referentes aos meses de 3/2023 a 1/2024, com multa, juros, correção e parcelas vincendas. 3. O Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido e condenou ao pagamento do débito, multa, correção, juros e parcelas vincendas, com honorários de 10%. 4. A Corte de origem deu parcial provimento para adequar a correção monetária à Lei n. 14.905/2024 e fixar juros conforme a convenção, mantendo a responsabilidade da incorporadora pelas despesas até a imissão do comprador na posse, à luz do Tema n. 886 do STJ; embargos de declaração rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há seis questões em discussão: (i) saber se incide a exceção do contrato não cumprido do art. 476 do CC em razão da retenção das chaves pela vendedora; (ii) saber se o art. 491 do CC impede a entrega da coisa antes do recebimento do preço, afastando a responsabilidade da vendedora; (iii) saber se o art. 52 da Lei n. 4.591/1964 autoriza a retenção das chaves até o adimplemento do adquirente; (iv) saber se os arts. 1.315 e 1.345 do CC impõem ao adquirente a responsabilidade pelas cotas propter rem após a transferência registral; (v) saber se o art. 502 do CC valida cláusulas contratuais que atribuem ao adquirente a responsabilidade pelas cotas desde a assinatura; e (vi) saber se houve omissão e falta de fundamentação, nos termos dos arts. 1.022, II, parágrafo único, II, e 489, §1º, IV, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão recursal demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à mora do comprador, à legitimidade da retenção das chaves e ao exercício da posse direta, relativamente às teses fundadas nos arts. 476, 491, 52 da Lei n. 4.591/1964, 1.315 e 1.345 do CC. 7. Incide a Súmula n. 5 do STJ quanto à interpretação das cláusulas contratuais que preveem o repasse das cotas ao adquirente desde a assinatura, relativamente ao art. 502 do CC. 8. Não ocorreu a ofensa aos arts. 1.022, II, parágrafo único, II, e 489, §1º, IV, do CPC, porque o acórdão dos embargos enfrentou adequadamente a matéria e reafirmou os fundamentos da apelação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso demanda revolvimento do conteúdo fático-probatório sobre mora, retenção de chaves e posse direta, para afastar responsabilidade por despesas condominiais. 2. Incide a Súmula n. 5 do STJ quando a pretensão recursal exige interpretação de cláusulas contratuais que atribuem ao adquirente, desde a assinatura, o pagamento das cotas condominiais.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476, 491, 502, 1.315 e 1.345; CPC, arts. 85, §11, §2, 489, §1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II; Lei n. 4.591/1964, art. 52; CF, art. 105, III, a. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7.