REsp 2.229.458

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul em apelação cível nos autos de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 16/9/2017. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com cobrança de valores e danos morais, envolvendo a evolução de parcelas com retenção e a imissão na posse em favor da vendedora. 3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, fixou a retenção de 25% sobre as parcelas pagas, correção pelo IGP-M desde cada pagamento, juros de 12% ao ano a partir do trânsito em julgado, restituição em parcela única e imissão na posse com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem manteve a retenção de 25%, afastou a taxa de fruição por bis in idem, rejeitou a retenção por honorários contratuais e tributos sem comprovação, determinou a restituição em parcela única e correção desde cada desembolso. Acolheu os embargos da autora para majorar honorários recursais e rejeitou os da ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se os arts. 32-A, I, II, III e IV, da Lei n. 6.766/1979 autorizam a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel na resolução por inadimplemento; (ii) saber se o art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 permite retenção superior a 25% com outras deduções legais; (iii) saber se a negativa de taxa de fruição implica enriquecimento sem causa, em violação do art. 884 do Código Civil; (iv) saber se o art. 475 do Código Civil assegura perdas e danos além da cláusula penal de 25% pelos prejuízos alegados; e (v) saber se há divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de cumulação entre cláusula penal e taxa de fruição. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu ofensa ao art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, pois é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel, afastando- se o bis in idem e determinando-se o retorno dos autos para apuração da fruição e fixação da indenização. 7. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto à alegação de ofensa ao art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, por deficiência de fundamentação; incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao reexame fático-probatório. 8. Fica prejudicada a análise do art. 884 do Código Civil ante o reconhecimento da possibilidade de indenização autônoma pela fruição do imóvel. 9. Não ficou demonstrado em que consistiu a alegada ofensa ao art. 475 do Código Civil, pois a Corte de origem reconheceu a resolução por inadimplemento e a recomposição pelos prejuízos ordinários com retenção de 25%, incidindo as Súmulas n. 284 do STF e 7 do STJ quanto à ampliação pretendida. 10. Está prejudicado o exame do dissídio jurisprudencial ante o acolhimento do recurso pela alínea a. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte. Tese de julgamento: “1. Na hipótese de ofensa ao art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, quando o acórdão afasta a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição, os autos devem retornar à origem para que o tribunal apure a fruição e fixe a indenização. 2. Incide a Súmula n. 284 do STF por deficiência de fundamentação quanto à alegação de ofensa ao art. 67-A da Lei n. 4.591/1964. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao reexame da suficiência da retenção e de despesas e tributos. 4. Fica prejudicada a análise do art. 884 do Código Civil quando se reconhece a possibilidade de indenização autônoma pela fruição de imóvel. 5. Não há demonstração de violação legal quando a insurgência recursal não aponta propriamente ofensa ao comando normativo do art. 475 do Código Civil, mas mero inconformismo com a extensão da reparação reconhecida pelo acórdão recorrido". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; CC, arts. 475 e 884. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2023.