REsp 2.215.333

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO SURPRESA E NULIDADE POR AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça proferida em ação declaratória de quitação de contrato de compra e venda de imóvel c/c obrigação de outorgar escritura pública definitiva, com pedido subsidiário de reconhecimento de usucapião. 2. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a nulidade do contrato verbal por ausência de escritura pública, nos termos do art. 108 do CC e indeferiu o pedido de usucapião por exigir ação própria. 3. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, afastando decisão surpresa à luz do art. 168, parágrafo único, do CC, reconhecendo a nulidade do contrato verbal pela inobservância do art. 108 do CC e rejeitando a conversão em promessa de compra e venda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve decisão surpresa em violação aos arts. 9º e 10 do CPC, ao reconhecer de ofício a nulidade do negócio jurídico à luz do art. 108 do CC; e (ii) saber se é possível conservar o negócio jurídico nulo, convertendo-o em promessa de compra e venda com base nos arts. 170 e 462 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Não há decisão surpresa quando o magistrado reconhece, de ofício, nulidade absoluta de negócio jurídico por inobservância de norma de ordem pública, nos termos do art. 168, parágrafo único, do CC, não sendo exigível contraditório prévio para a aplicação do art. 108 do CC. 6. A conservação do negócio jurídico nulo exige a presença dos requisitos do negócio remanescente; a conclusão da Corte local quanto à ausência desses elementos impede a revisão em recurso especial, por demandar reexame do conjunto fático-probatório, incidindo a Súmula n. 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Não caracteriza decisão surpresa o reconhecimento de ofício da nulidade absoluta de negócio jurídico por inobservância do art. 108 do CC. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame dos requisitos de conversão do negócio jurídico nulo em promessa de compra e venda, a teor dos arts. 170 e 462 do CC". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, e 170; CPC, arts. 9º, 10 e 85 § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AREsp n. 2.699.052/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 13/10/2025; STJ, AREsp n. 2.850.819/AL, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgados em 16/12/2025; STJ, AREsp n. 2.940.010/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 17/11/2025; STJ, AREsp n. 1.934.695/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 20/10/2025; STJ, REsp n. 1.922.279/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgados em 27/9/2022.