REsp 2.214.456

CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em apelação cível, fixou a retenção de 25% dos valores pagos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, afastando a cláusula de retenção de 50%. 2. A controvérsia é sobre ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, com pedido de devolução em parcela única, retenção máxima de 10%, correção monetária desde cada desembolso e juros desde a citação. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão a partir de 25/5/2021, determinou a devolução de 75% dos valores pagos, autorizou a retenção de 25%, correção desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, com condenação solidária a custas e honorários. 4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação das rés, manteve a retenção de 25% por ausência de comprovação do patrimônio de afetação, afastou a retenção de 50% e fixou juros de mora a partir do trânsito em julgado, rejeitando a ilegitimidade passiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a força obrigatória dos contratos e a boa‑fé objetiva, nos termos dos arts. 421 e 422 do CC, autorizam a cláusula penal de retenção de 50%; (ii) saber se o art. 67‑A da Lei n. 4.591/1964, §§ 1º e 4º, permite a retenção de 50% quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento do recurso pela alínea c. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 282 do STF porque, na espécie, os arts. 421 e 422 do CC não foram objeto de debate no acórdão recorrido e não houve oposição de embargos de declaração para provocar o indispensável prequestionamento. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, no caso concreto, a pretensão de aplicar o art. 67‑A da Lei n. 4.591/1964 demanda o reexame do acervo fático‑probatório quanto à constituição do patrimônio de afetação. 8. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque a falta de prequestionamento também obsta o conhecimento do recurso pela alínea c. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: “1. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF quando os dispositivos federais invocados não foram analisados na origem e não houve embargos de declaração para suprir omissão, inviabilizando o conhecimento do recurso. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o acolhimento da tese recursal demanda o reexame do acervo fático‑probatório delineado pelo acórdão recorrido, notadamente quanto à constituição do patrimônio de afetação. 3. Não se conhece do dissídio jurisprudencial quando ausente o prequestionamento, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422; Lei n. 4.591/1964, arts. 31‑B, 67‑A, §§ 1º e 4º; CF, art. 105, III, a e c; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 282 e 356.