REsp 2.184.110

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO E IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. DISSÍDIO PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que deu parcial provimento a apelação cível para manter retenção de 20% dos valores pagos e arbitrar taxa de fruição de 0,5%. 2. A controvérsia é sobre ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, indenização por benfeitorias e acessões, revisão de preço, multa, danos morais e lucros cessantes. 3. O Juízo de primeiro grau declarou resolvido o contrato, determinou a restituição de 80% das parcelas com correção e juros de mora a partir do trânsito em julgado, fixou indenização pelas benfeitorias e impôs taxa de fruição de 0,5% durante a ocupação, além do pagamento de IPTU em aberto. 4. A Corte de origem manteve a retenção de 20%, afastou juros remuneratórios ocultos e fixou a taxa de fruição sobre o valor de avaliação do lote, incluindo acessões e benfeitorias a partir da construção, com termo inicial na imissão na posse e incidência até a desocupação, sem majoração de honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há doze questões em discussão: (i) saber se a taxa de fruição e a retenção de 20% configuram penalidade manifestamente excessiva (art. 413 do CC); (ii) saber se a cumulação de retenção e taxa de fruição acarreta enriquecimento sem causa (art. 884 do CC); (iii) saber se os possuidores de boa-fé têm direito a indenização e retenção por benfeitorias necessárias e úteis (art. 1.219 do CC); (iv) saber se a acessão edificada em terreno alheio por boa-fé deve ser indenizada, não podendo compor a base de cálculo da fruição (art. 1.255, caput, do CC); (v) saber se a taxa de fruição em terreno não edificado e a cumulação com retenção impõem prestação desproporcional (art. 6º, V, do CDC); (vi) saber se há exigência de vantagem manifestamente excessiva com a cumulação de retenção e fruição (art. 39, V, do CDC); (vii) saber se cláusulas e efeitos que colocam o consumidor em desvantagem exagerada são nulos, em especial a taxa de fruição em lote não edificado (art. 51, IV e § 1º, III, do CDC); (viii) saber se a cumulação de descontos e fruição importa perda indevida das prestações (art. 53 do CDC); (ix) saber se há dissídio quanto ao não cabimento de taxa de fruição em terreno não edificado; (x) saber se há dissídio quanto ao termo inicial da fruição no inadimplemento; (xi) saber se há dissídio quanto à inclusão das benfeitorias do compromissário na base de cálculo da fruição; e (xii) saber se há dissídio com precedentes do STJ sobre taxa de fruição em terreno não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF na hipótese de ausência de prequestionamento dos arts. 413, 1.219 e 1.255 do CC e 6º, V, 39, V, 51, IV e § 1º, III, e 53 do CDC, não sendo possível o conhecimento do recurso especial quanto a tais pontos. 7. Em relação ao art. 884 do CC, incide a Súmula n. 283 do STF, pois não houve impugnação específica de fundamento autônomo do acórdão recorrido, que, por si só, sustenta a conclusão. 8. A inadmissão do especial pela alínea a em decorrência de óbices sumulares prejudica seu exame pela alínea c quanto às mesmas teses. IV. DISPOSITIVO E TESE 9 . Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: “1. Aplicam-se as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF na hipótese de falta de prequestionamento dos dispositivos invocados do CC e do CDC. 2. Incide a Súmula n. 283 do STF quando o recurso não impugna fundamento autônomo suficiente do acórdão recorrido. 3. A inadmissão do recurso especial pela alínea a por óbices sumulares prejudica o exame do dissídio jurisprudencial pela alínea c quanto às mesmas teses”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 884, 1.219 e 1.255; CDC, arts. 6º, V, 39, V, 51, IV e § 1º, III, e 53; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 211; STF, Súmulas n. 282 e 283; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.588/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.850.084/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, AREsp n. 2.755.988/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025.