REsp 2.173.719

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. APLICABILIDADE DO -A, § 5º, DA ART. 67 . PREQUESTIONAMENTO E REEXAME DE PROVAS. LEI N. 4.591/1964 RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual restituição de quantias c/c pagas, com discussão sobre correção monetária, retenção de valores e aplicabilidade do regime de afetação. 3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarou rescindido o contrato por culpa do autor, determinou a restituição conforme a cláusula contratual, tornou definitiva a tutela de urgência e fixou honorários em 10% do valor da causa. 4. A Corte de origem deu provimento à apelação, reconheceu a ilegalidade da correção mensal, qualificou a desistência como resilição unilateral do comprador e, diante da conclusão da obra e instituição do condomínio, afastou a retenção de 50% do -A, § 5º, da , aplicando a regra do -A, II, art. 67 Lei n. 4.591/1964 art. 67 para fixar a retenção de 10%. Rejeitou os embargos de declaração. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se, em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, aplica-se o -A, § 5º, da para art. 67 Lei n. 4.591/1964 autorizar pena convencional de até 50% e restituição após o , em habite-se confronto com o do CDC; (ii) saber se a cláusula penal fixada nos limites do art. 53 -A, § 5º, da afasta a redução por abusividade prevista no art. 67 Lei n. 4.591/1964 do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à retenção de art. 413 valores e à aplicabilidade do regime de afetação. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF, pois os arts. 53 do CDC e 413 do CC não foram prequestionados na origem. 7. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porque a pretensão de aplicar o - art. 67 A, § 5º, da demanda interpretação de cláusulas contratuais e Lei n. 4.591/1964 reexame de provas sobre a conclusão da obra e a instituição do condomínio. 8. Não se conhece do dissídio por ausência de cotejo analítico e de comprovação da similitude fática nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. A inadmissão do recurso pela alínea prejudica o exame da divergência a correlata. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial não conhecido. “1. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF quando Tese de julgamento: os dispositivos legais invocados não foram objeto de debate na origem. 2. Aplicam- se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de provas. 3. O dissídio jurisprudencial exige cotejo analítico e similitude fática, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando prejudicado se o ponto correspondente é inadmitido pela alínea ”. a CF, III, e ; , - Dispositivos relevantes citados: art. 105, a c Lei n. 4.591/1964 art. 67 A, § 5º, II; CDC, CC, CPC, arts. 85, § 11, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 53; art. 413; § 1º. art. 255, STJ, Súmulas n. 5, 7 e 211; STF, Súmulas n. 282 Jurisprudência relevante citada: e 283; STJ, AgInt no , relator Ministro Antonio Carlos AREsp n. 2.643.588/SP Ferreira, Quarta Turma, julgado em STJ, , 18/8/2025; AREsp n. 2.755.988/MS relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025.