REsp 2.157.675

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, LUCROS CESSANTES E MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal da Lei n. 4.591/1964. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo os demais pontos e redistribuindo os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos excedentes à multa contratual. 7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n. 4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ, REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023.