REsp 2.112.526

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DO -A DA (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE ART. 32 LEI N. 6.766/1979 VALORES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 51, II, IV, E 53 DO CDC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO QUANTO AO DO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO- ART. 413 PROBATÓRIO PARA ANÁLISE DO DO CÓDIGO CIVIL. DISSÍDIO ART. 884 JURISPRUDENCIAL DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 211 DO STJ E 284 DO STF. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para aplicar o -A da autorizando retenção nos art. 32 Lei n. 6.766/1979, limites legais e contratuais, afastando a aplicação do Tema n. 1.002 do STJ quanto aos juros e mantendo os consectários legais. 2. A controvérsia diz respeito a ação de resilição contratual, com pedidos de extinção do compromisso de compra e venda de lote, inexigibilidade de parcelas vencidas e vincendas e devolução de percentual dos valores pagos. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para declarar a extinção do vínculo contratual, reconhecer a inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e condenar à devolução de 90% dos valores pagos, com despesas e honorários fixados em 10% do valor da condenação. 4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para aplicar o -A da art. 32 Lei do Distrato e autorizar a retenção até o limite dos valores pagos, mantendo os consectários; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o acórdão violou os arts. 51, II, IV, e 53 do CDC ao admitir cláusula de retenção de valores em resilição contratual; (ii) saber se houve violação ao do CC, por suposta art. 413 excessividade da cláusula penal, com necessidade de redução equitativa; (iii) saber se houve violação ao do CC, por enriquecimento sem causa na cobrança art. 884 cumulativa de taxa de fruição, multa e comissão de corretagem; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial nos termos da do III, da CF, com alínea c art. 105, observância dos requisitos do § 1º, do CPC e dos arts. 255, §§ 1º e 2º, art. 1.029, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 211 do STJ quanto aos arts. 51, II, IV, e 53 do CDC, por ausência de prequestionamento, inclusive após embargos de declaração. 7. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF ao capítulo do do CC, art. 413 por deficiência de fundamentação, diante da ausência de demonstração concreta da excessividade da cláusula penal frente aos fundamentos do acórdão recorrido. 8. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao do CC, por demandar reexame art. 884 de fatos e provas sobre posse, fruição e cálculo das retenções, bem como, por analogia, a Súmula n. 284 do STF, ante argumentação genérica. 9. Não se conhece pela do III, da CF, por ausência de cotejo alínea c art. 105, analítico e de identidade fático-jurídica (art. 1.029, § 1º, do CPC; arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ), caracterizando deficiência formal e incidência, por analogia, da Súmula n. 284 do STF. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso especial não conhecido. : “1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando os arts. 51, Tese de julgamento II, IV, e 53 do CDC não são prequestionados, ainda que opostos embargos de declaração. 2. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF se a alegação de violação ao do CC carece de fundamentação específica. 3. Incide a Súmula art. 413 n. 7 do STJ quando o reconhecimento de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) demanda reexame fático-probatório, bem como, por analogia, a Súmula n. 284 do STF se a argumentação é genérica. 4. Não se conhece do recurso pela do III, da CF sem cotejo analítico e identidade fático-jurídica, alínea c art. 105, nos termos do § 1º, do CPC e dos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.” art. 1.029, arts. 51, II, IV, 53; Dispositivos relevantes citados:Lei n. 8.078/1990, -A; CF, III, ; CPC, arts. 1.029, § 1º, 85, § 11; Lei n. 6.766/1979, art. 32 art. 105, c RISTJ, arts. 255, §§ 1º, 2º; CC, arts. 413, 884. STJ, Súmulas n. 7, 211; STF, Súmula n. 284; Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, AREsp n. 1975358/SP, Terceira Turma, julgados em STJ, relator 14/3/2022; REsp n. 1.888.242/PR, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em STJ, 29/3/2022; AgInt no relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, REsp n. 2.168.918/RJ, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025