REsp 2.101.238

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DISTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVOLUÇÃO PARCIAL ASSEGURADA. RETENÇÃO DE PARCELAS. MODIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em apelação que deu parcial provimento apenas para fixar o termo inicial da atualização monetária na data da distribuição da ação. 2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, cumulada com devolução das parcelas pagas e indenização por dano moral. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato e determinar a devolução parcial dos valores pagos pelo comprador. 4. A Corte de origem manteve a rescisão por iniciativa do comprador com restituição parcial e fixou o termo inicial da correção monetária na distribuição, afastando mora anterior das rés. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o leilão extrajudicial, realizado nos termos do da º, VI e VII, da art. 63 Lei n. 4.591/1964 c/c art. 1 Lei n. 4.864/1965, afasta o direito de restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador; e (ii) saber se o percentual de retenção deve ser majorado para 25% dos valores pagos, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O leilão extrajudicial não exclui o direito de restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, porquanto incide a Súmula n. 543 do STJ, que assegura devolução imediata integral ou parcial a depender da culpa pelo desfazimento contratual. 7. Nas hipóteses de rescisão por desistência do comprador, a jurisprudência da Segunda Seção admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo adequado o percentual de 25% para recompor despesas gerais e custos do rompimento unilateral. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido. : “1. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ para assegurar a Tese de julgamento restituição das parcelas pagas, ainda que tenha havido leilão extrajudicial. 2. Na rescisão por culpa do comprador, é adequada a retenção de 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada da Segunda Seção do STJ.” arts. 63, 67-A § 5º; Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, º VI, VII; CC, arts. 474, 475; CPC, arts. 995 parágrafo Lei n. 4.864/1965, art. 1 único, 1.029 § 5º. STJ, AgInt no relator Jurisprudência relevante citada: AREsp n. 1.889.730/RJ, Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em STJ, AgInt no 21/10/2022; relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em AREsp n. 2.751.089/RJ, STJ, Súmula n. 543. 25/3/2025;