REsp 2.013.340

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA. TAXAS MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO MORADORES. LOTEAMENTO FECHADO. CONTRATO PADRÃO. ANUÊNCIA EXPRESSA. PRESCRIÇÃO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que negou provimento ao recurso de apelação da parte ré, mantendo a procedência de ação de cobrança fundada em inadimplemento de taxas de manutenção de loteamento urbano informal. 2. A controvérsia diz respeito a ação de cobrança de taxas para o custeio de despesas comuns instituídas por loteamento fechado informal, qualificado como condomínio irregular, na qual se discute a ocorrência de coisa julgada material e a responsabilidade de proprietária que possui previsão de rateio em contrato padrão de aquisição do imóvel. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar a ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período de 10/1/2015 a 10/12/2019, na importância de R$ 23.295,01, atualizada pelo INCP e acrescida de juros de 1% ao mês a partir de cada vencimento, além das cotas vincendas com multa de 2%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, afastando a preliminar de coisa julgada por se tratar de prestações sucessivas referentes a período temporal distinto e atestando que a anuência à associação foi consolidada em razão de cláusula expressa inserida no compromisso de compra e venda firmado pela adquirente no ano de 1993, majorando os honorários advocatícios para 12%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se ocorreu ofensa à coisa julgada material decorrente de decisão anterior que declarou a inexigibilidade de taxas associativas por falta de vínculo de associação; (ii) saber se é inaplicável a taxa de manutenção de associação de moradores a proprietário não associado face ao Tema Repetitivo 882 do STJ, diante de nulidade de convenção unilateral; (iii) saber se o negócio jurídico nulo não se convalida pelo tempo diante de anulação judicial de escritura declaratória; e (iv) saber se incide o prazo prescricional trienal sobre as pretensões de cobrança fundadas na vedação ao enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O Tribunal de origem afastou a tese de ofensa à coisa julgada material ponderando que a lide atual ampara-se em parcelas de trato sucessivo associadas a intervalo de tempo distinto daquele debatido no processo anterior, no qual se declarou a inexigibilidade de taxas específicas sem comando abstrato de isenção perpétua. A desconstituição desse entendimento fixado na origem para avaliar o real alcance econômico do processo anterior demandaria o revolvimento de fatos, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 7. A Corte estadual constatou que a obrigação da ré decorre de cláusula expressa e inequívoca inserta no compromisso de compra e venda assinado no momento da aquisição do lote urbano em 11/1/1993, quando o organismo comunitário já se mostrava consolidado, o que afasta a aplicação do Tema Repetitivo 882 do STJ por se verificar anuência expressa contratual. A revisão das premissas de validade das cláusulas e do contrato exigiria nova incursão sobre as provas, atraindo a Súmula n. 7 do STJ. 8. O Colegiado local afastou o prazo de prescrição trienal por verificar que a lide se ampara em obrigações instituídas em assembleias e referendadas por títulos contratuais válidos, o que afasta a incidência exclusiva do enriquecimento sem causa. A modificação desse entendimento para aplicar a regra trienal exigiria o reexame do acervo probatório e dos instrumentos contratuais, providência obstada pela Súmula n. 7 do STJ. 9. A demonstração do dissídio jurisprudencial exige a verificação de perfeita correspondência entre os cenários de fato das decisões confrontadas. A disparidade de situações fáticas entre o caso dos autos, dotado de anuência expressa em pacto de compra e venda, e os acórdãos paradigmas inviabiliza o conhecimento do recurso por ausência de similitude fática. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o acolhimento da preliminar de coisa julgada nas obrigações de trato sucessivo demandar o revolvimento das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ se a verificação de filiação ou anuência expressa a encargos de associação de moradores exigir o reexame de cláusulas contratuais e do acervo de provas dos autos. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a prescrição trienal quando o enquadramento da obrigação exigir a revaloração fática dos títulos contratuais e atas de assembleia que amparam a cobrança. 4. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional pressupõe a efetiva demonstração de similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados apontados como paradigma.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 169, 206, § 3º, IV, 1.333; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 11, 485, V, 502, 1.036. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, REsp n. 1.439.163/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015/DF.