REsp 1.929.268

DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE VALORES, CLÁUSULA PENAL, DANO MORAL, IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA POSSE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, proferido em apelação cível, que reformou pontualmente a sentença e deu parcial provimento. Incidência das Súmulas n. 83 e 7 do STJ, além dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interpretação contratual e ao revolvimento do conjunto fático-probatório. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual e devolução de quantias c/c indenização por danos morais, envolvendo atraso na entrega de imóvel, nulidade de cláusulas que impõem IPTU e taxas condominiais antes da posse e pretensão indenizatória. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, rescindiu o contrato por culpa das rés, determinou devolução integral em parcela única, aplicou multa de 10%, declarou nulas as cláusulas de IPTU e taxas antes da posse, fixou dano moral e honorários. 4. A Corte de origem manteve a devolução integral em parcela única, a multa convencional de 10%, a abusividade das cláusulas de IPTU e taxas condominiais anteriores à posse, reduziu o dano moral para R$ 6.000,00 e fixou juros desde a citação; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se ocorreu caso fortuito/força maior, à luz do art. 393 do CC, com prorrogação contratual por exigências administrativas e chuvas; (ii) saber se houve afronta aos arts. 421 e 422 do CC quanto à força obrigatória dos contratos e à boa-fé objetiva; (iii) saber se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com danos materiais e morais, diante dos arts. 408 e 416, parágrafo único, do CC; (iv) saber se a indenização por dano moral observa o critério do art. 944 do CC; (v) saber se o compromissário comprador responde por taxas condominiais antes da posse, conforme arts. 1.196 e 1.336, I, do CC; (vi) saber se é válida a cláusula que atribui ao comprador o pagamento do IPTU a partir da assinatura, nos termos do art. 34 do CTN; e (vii) saber se o art. 26, VI, da Lei n. 6.766/1979 legitima a cláusula sobre impostos e taxas incidentes sobre o lote. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. As exigências administrativas e eventos ligados à execução do empreendimento configuram fortuito interno, inserido no risco da atividade, não afastando a responsabilidade das recorrentes; aplica-se a Súmula n. 83 do STJ. 7. A revisão da cumulação da cláusula penal com perdas e danos demanda interpretação de cláusulas e reexame de fatos, atraindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 8. A modificação do quantum do dano moral somente ocorre quando ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica; incide a Súmula n. 7 do STJ. 9. O repasse de IPTU e taxas condominiais ao adquirente antes da imissão na posse é abusivo; aplica-se a Súmula n. 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afastar a alegação de caso fortuito/força maior decorrente de exigências da Administração, por se tratar de fortuito interno e risco do empreendimento. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o reexame da possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com perdas e danos, por exigir interpretação contratual e revolvimento fático. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para impedir a revisão do quantum indenizatório por dano moral quando não ínfimo ou exorbitante. 4. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para reconhecer abusivo o repasse de IPTU e taxas condominiais ao adquirente antes da imissão na posse." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 408, 416, parágrafo único, 421, 422, 944, 1.196 e 1.336, I; CTN, art. 34; Lei n. 6.766/1979, art. 26, VI; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11), 489, § 1º, IV e VI, e 1.022; CF, art. 105, III, a. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1519775/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/6/2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1296779/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/6/2020; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1974849/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2511460/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/2/2025.