AREsp 3.207.853

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA DE LAZER. CLÁUSULA PENAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e por impossibilidade de conhecimento do dissídio apoiado em fatos. 2. A controvérsia envolve ação de indenização por danos materiais com pedido de multa contratual de 1% ao mês pelo atraso na entrega da área de lazer. 3. O Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento da multa de 1% ao mês, pro rata die, sobre o valor atualizado do imóvel, no período de 30/11/2013 a 28/07/2014. 4. A Corte de origem manteve a sentença e majorou os honorários, tendo os embargos de declaração sido parcialmente providos para correção de erro material quanto ao termo final do prazo de tolerância. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há adimplemento substancial das unidades e se é necessária a redução equitativa da multa prevista nos arts. 421, 422, 389, 395 e 413 do CC; (ii) saber se a cláusula penal pode incidir sobre o valor total do imóvel em atraso apenas das áreas comuns, à luz dos arts. 408, 412 e 413 do CC; (iii) saber se o art. 43-A da Lei n. 4.591/1964 impede a aplicação da multa contratual às áreas comuns após o período de tolerância; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial quanto à inaplicabilidade da multa em atraso restrito às áreas comuns. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ porque a pretensão recursal demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório relativamente ao adimplemento substancial e à proporcionalidade da multa prevista nos arts. 421, 422, 389, 395 e 413 do CC. 7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ porque, na espécie, a revisão da incidência da cláusula penal sobre o valor total do imóvel e sua eventual redução, à luz dos arts. 408, 412 e 413 do CC, exige revolvimento do conteúdo fático-probatório e interpretação contratual. 8. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ porque, no caso concreto, a tese fundada no art. 43-A da Lei n. 4.591/1964 pressupõe reavaliação das premissas fáticas e das cláusulas do contrato quanto à extensão da obrigação de entrega das áreas comuns. 9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque o cotejo demandaria comparação de cláusulas e peculiaridades fáticas dos empreendimentos, o que atrai as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: “1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando o recurso especial exige interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático- probatório para discutir adimplemento substancial e proporcionalidade de cláusula penal. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a revisão da base de incidência e da redução equitativa da cláusula penal demanda revolvimento do conteúdo fático-probatório e interpretação contratual. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a aplicação do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964 depende da reavaliação das premissas fáticas e das estipulações contratuais sobre a entrega das áreas comuns. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando o confronto exige cotejo de cláusulas contratuais e circunstâncias fáticas específicas.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 408, 412, 413, 421 e 422; Lei n. 4.591/1964, art. 43-A; CF, art. 105, III, a e c; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7.