AREsp 3.195.104

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO E INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 211/STJ E 282/STF. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO INVIÁVEL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento dos arts. 319, 320, 418, 420, 421, 422 e 884 do CC, falta de alegação de violação do art. 1.022 do CPC, incidência das Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF, vedação ao reexame fático-probatório quanto ao art. 1.026, § 2º, do CPC e prejudicialidade do dissídio em razão dos óbices da alínea a. 2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas sobre compromisso de compra e venda de lote urbano, com pedido de devolução de 90%, afastamento de taxa de fruição e correção pelo IGP-M, com distribuição de sucumbência. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente, declarou rescindido o contrato, condenou o comprador à cláusula penal de 2% e determinou à requerida a devolução de 90% do valor adimplido, excluídas as arras, com correção pelo IGP-M e juros de 1% ao mês desde o cumprimento de sentença. 4. A Corte de origem deu parcial provimento para fixar retenção em 12%, afastar taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, manter IGP-M, reconhecer como pago R$ 51.771,52 com base em documento da vendedora e fixar honorários em 10% sobre o valor da condenação, mantendo os demais pontos; embargos de declaração foram rejeitados com multa por caráter protelatório. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o acórdão atribuiu indevidamente quitação a extrato unilateral em afronta aos arts. 319 e 320 do CC; (ii) saber se a fixação da retenção em 12% violou os arts. 421 e 422 do CC, devendo observar 25% para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018; (iii) saber se o afastamento da taxa de fruição em lote não edificado implicou enriquecimento sem causa, em violação do art. 884 do CC; (iv) saber se a devolução ou exclusão das arras contrariou os arts. 418 e 420 do CC; e (v) saber se a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC é indevida ante o propósito de prequestionamento e correção de erro material, em face da Súmula n. 98 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF por ausência de prequestionamento dos arts. 319, 418, 420 e 884 do CC. 7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o reexame da quitação, dos valores pagos, da interpretação da cláusula contratual de retenção e da caracterização de embargos protelatórios. 8. O dissídio jurisprudencial não se conhece quando a matéria está alcançada pelos óbices das Súmulas n. 7 e 83 do STJ e quando ausente o prequestionamento da tese indicada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: “1. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF quando os dispositivos legais invocados não foram enfrentados pelo acórdão recorrido, ainda que opostos embargos de declaração. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar pretensões que demandam reinterpretação de cláusula contratual, revaloração de prova e reexame do conjunto fático-probatório. 3. O dissídio jurisprudencial não se conhece quando a matéria está alcançada pelos óbices das Súmulas n. 7 e 83 do STJ e quando ausente o prequestionamento da tese indicada”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 319, 320, 418, 420, 421, 422 e 884; CPC, arts. 1.022, 1.026, § 2º, e 85, § 11; CF, art. 105, III, a e c. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211; STF, Súmula n. 282; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.588/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AREsp n. 2.661.154/PE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.007.246/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022.