AREsp 3.174.499

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. DESCONTOS NO ALUGUEL APÓS DEMOLIÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA ADMINISTRADORA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação dos arts. 35 e 36 da Lei n. 8.245/1991 e dos arts. 421, 422, 667 e 884 do Código Civil, necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de reexame de provas (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) e deficiência na demonstração do dissídio (art. 1.029, §1º, do CPC e art. 255, §§1º e 2º, do RISTJ). 2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer c/c danos materiais e morais, com pedido de condenação solidária ao pagamento de diferenças locatícias após o término da demolição. 3. O Juízo de primeiro grau reconheceu a ilegitimidade passiva da administradora e condenou a locatária ao pagamento das diferenças desde setembro de 2022, com correção pela Tabela Prática do TJSP e juros de 1% ao mês, fixando sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem reconheceu a legitimidade passiva da administradora e a responsabilidade solidária, interpretou a cláusula 4.4 como limitadora do abatimento ao período da demolição e afastou retenção/indenização por benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC por omissões quanto à cláusula 4.4, à extensão do “término das obras”, à natureza das benfeitorias e à repartição de responsabilidades; (ii) saber se ocorreu violação dos arts. 35 e 36 da Lei n. 8.245/1991 quanto à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias; (iii) saber se houve violação dos arts. 421 e 422 do Código Civil pela interpretação da expressão “término das obras” em descompasso com a função social do contrato e a boa-fé objetiva; (iv) saber se houve violação do art. 884 do Código Civil por enriquecimento sem causa; (v) saber se houve violação do art. 667 do Código Civil para atribuição de responsabilidade exclusiva da mandatária; (vi) saber se houve violação do art. 36 da Lei n. 8.245/1991 por desconsideração de regras de locação; e (vii) saber se se comprovou o dissídio jurisprudencial nos termos do art. 1.029, §1º, do CPC e do art. 255, §§1º e 2º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou os pontos essenciais e não houve oposição de embargos de declaração, atraindo, por analogia, a Súmula n. 284 do STF quanto à deficiência de fundamentação. 7. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porque a pretensão recursal exige reinterpretação da cláusula 4.4 e reexame do acervo fático-probatório, relativamente às alegações de violação dos arts. 35 e 36 da Lei n. 8.245/1991 e dos arts. 421 e 422 do Código Civil. 8. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ, porque a tese de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) demanda reavaliação concreta de benfeitorias e sua valoração, e, ademais, a matéria não foi apreciada sob ótica autônoma, incidindo as Súmulas n. 211 do STJ e 282 e 356 do STF por ausência de prequestionamento. 9. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porque a pretensão de responsabilidade exclusiva da administradora (art. 667 do Código Civil) requer reinterpretação do contrato e reexame das condutas das partes fixadas pelo acórdão recorrido. 10. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, porque verificou-se estar ausente o cotejo analítico com demonstração de similitude fática e soluções jurídicas divergentes, nos termos do art. 1.029, §1º, do CPC e do art. 255, §§1º e 2º, do RISTJ, além dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: “1. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF quando a alegada violação do art. 1.022 do CPC não é precedida da oposição de embargos de declaração, revelando deficiência de fundamentação. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conteúdo fático-probatório. 3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ e, por ausência de prequestionamento, as Súmulas n. 211 do STJ, 282 e 356 do STF quanto à alegação de enriquecimento sem causa. 4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando se pretende transformar responsabilidade solidária em exclusiva, exigindo reinterpretação do contrato e reexame das condutas. 5. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem cotejo analítico e similitude fática, conforme art. 1.029, §1º, do CPC e art. 255, §§1º e 2º, do RISTJ.” Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 489, 1.022 e 1.029, §1º; CC, arts. 421, 422, 667 e 884; Lei n. 8.245/1991, arts. 35 e 36; RISTJ, art. 255, §§1º e 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.781.470/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1º/7/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.135.804/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.734.625/RN, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021; STJ, AREsp n. 2.777.625/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, REsp n. 415.706/PR, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgados em 12/8/2002; STJ, Súmulas n. 5 e 7; STF, Súmulas n. 282, 356 e 284.