AREsp 3.161.983

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DO ART. 67-A, I E § 5º, DA LEI N. 4.591/1964 PARA VALIDAR RETENÇÃO DE 50%. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na Súmula n. 83 do STJ, por entender que o acórdão recorrido está em consonância com a orientação desta Corte quanto à retenção entre 10% e 25% em distrato por culpa do comprador. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e danos morais, discutindo-se o percentual de retenção contratual sob patrimônio de afetação. 3. O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução com retenção de 10%, reconheceu a prescrição da corretagem e fixou honorários em 10% sobre o valor da causa. 4. A Corte de origem manteve a retenção de 10% e a prescrição trienal da corretagem, afastou danos morais, reconheceu responsabilidade solidária na cadeia e fixou juros moratórios a partir do trânsito em julgado; nos embargos, corrigiu erro material e reconheceu sucumbência recíproca, com majoração dos honorários para 12%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao patrimônio de afetação e celebrado após a Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, ou se deve ser limitada a 10%, cabendo, subsidiariamente, retenção de 25%. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Ocorreu a ofensa ao art. 67-A, I e § 5º, da Lei n. 4.591/1964, pois é válida, quando expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: “1. Aplica-se o art. 67-A, I e § 5º, da Lei n. 4.591/1964 para validar cláusula contratual, sob patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente”. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B, 31-C, 31-D, 31-E, 31-F e 67-A, I e § 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 211; STJ, AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024; STJ, REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025; STJ, AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.733.052/RJ, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/8/2017.