AREsp 3.102.523

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de omissão e deficiência de fundamentação quanto aos arts. 489, § 1º, III e IV, e 1.022, I e II, do CPC; pela incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto ao adimplemento substancial; e por ausência de similitude fática para a alínea c do art. 105, III, da CF. 2. A controvérsia decorre de demandas conexas de ação indenizatória e ação de rescisão contratual envolvendo atraso na entrega de imóvel na planta com financiamento habitacional. 3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação indenizatória e parcialmente procedente a rescisão contratual, com resolução por culpa do comprador, reintegração de posse após o trânsito, condenação a juros de pré- amortização até o prazo contratual, taxa de fruição e devolução, em parcela única, dos valores pagos com retenção de 12,5% e custas cartorárias. 4. A Corte de origem homologou a desistência recursal da construtora, deu parcial provimento ao apelo do adquirente para limitar os juros de pré-amortização, posteriormente fixando o termo em 30/12/2016 nos embargos, e deu parcial provimento ao apelo do Banco do Brasil para afastar sua condenação em ônus de sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, § 1º, III e IV, e 1.022, I e II, do CPC por omissão e falta de fundamentação na análise do adimplemento e dos valores financiados; (ii) saber se houve violação dos arts. 421, 422 e 475 do CC pela inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e pela preservação da avença; e (iii) saber se há dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da CF. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, III e IV, e 1.022, I e II, do CPC, pois o acórdão recorrido apreciou de modo suficiente e específico a tese de adimplemento substancial, afastando-a com fundamentação adequada. 7. Incide a Súmula n. 7 do STJ, porque a pretensão de reconhecer o adimplemento substancial demanda o reexame do acervo fático-probatório, notadamente quanto à relevância do cumprimento e à extensão da mora. 8. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, uma vez que a mesma matéria encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ, o que impede o cotejo analítico pela alínea c do art. 105, III, da CF. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: “1. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, III e IV, e 1.022, I e II, do CPC, quando o acórdão recorrido examinou de forma suficiente a tese central. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ na pretensão de aplicar a teoria do adimplemento substancial mediante reexame do acervo fático-probatório. 3. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a matéria esbarra na Súmula n. 7 do STJ”. Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 489, § 1º, III e IV, 1.022, I e II, e 85, § 11; CC, arts. 421, 422 e 475. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AgRg no AR Esp n. 2.478.214/GO, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 16/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.279.914/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023; STJ, AREsp n. 2.922.807/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018.