AREsp 3.006.870

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL/ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial fundada na Súmula n. 284 do STF, nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ e na ausência de cotejo analítico. A decisão ora proferida nega provimento ao agravo em recurso especial. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual/anulatória de ato jurídico, envolvendo compromisso de compra e venda, devolução de valores e reconhecimento de erro substancial quanto às qualidades essenciais do imóvel. 3. O Juízo de primeiro grau decretou a rescisão do contrato, condenou os réus à devolução de valores e impôs multa contratual aos autores. 4. A Corte de origem anulou o contrato por erro substancial escusável, manteve a devolução dos valores pagos e afastou a multa rescisória; não conheceu do recurso adesivo dos réus sobre retenção de arras, por prejudicado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se ocorreu violação do art. 138 do CC, por suposta inexistência de erro substancial escusável; (ii) saber se houve violação dos arts. 104 a 184, 421, 422 e 475 do CC e do art. 373, I, do CPC, por alegada validade do negócio, aplicação de cláusula penal e ônus da prova dos autores; (iii) saber se é devida a retenção das arras, à luz dos arts. 418 a 420 do CC; e (iv) saber se foi demonstrado dissídio jurisprudencial, inclusive quanto à Súmula n. 543 do STJ, para manter a cláusula penal e a perda do sinal em hipóteses de resolução por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão recursal demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à existência e à escusabilidade do erro substancial, à validade do negócio, à aplicação de cláusula penal e à retenção de arras, relativamente às teses fundadas no art. 138 do CC, nos arts. 104 a 184, 421, 422 e 475 do CC, no art. 373, I, do CPC e nos arts. 418 a 420 do CC. 7. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque não houve cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, além de a incidência da Súmula n. 7 do STJ impedir o processamento pela alínea c relativamente à alegação de perda do sinal e aplicação de cláusula penal. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: “1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige o revolvimento do conteúdo fático-probatório para infirmar a conclusão do acórdão recorrido sobre erro substancial escusável, validade do negócio, cláusula penal e retenção de arras. 2. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, sendo inviável a alínea c quando presente o óbice da Súmula n. 7 do STJ.”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 138, 184, 418, 419, 420, 421, 422 e 475; CPC, arts. 373 e 1.029, § 1º; CF, art. 105, III, a e c; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, Agravo regimental no agravo em recurso especial n. 611.855/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/9/2015; STJ, Recurso especial n. 1.689.936/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 5/10/2017; STJ, Recurso especial n. 2.072.709/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026.