AREsp 2.668.952

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA E LEGITIMIDADE ATIVA ASSOCIATIVA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade fundada na inexistência de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, na ausência de demonstração de ofensa aos arts. 81 e 82 do CDC e ao art. 1.419 do CC, na incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ e na não comprovação do dissídio jurisprudencial. 2. A controvérsia decorre de ação declaratória de ineficácia de hipoteca e invalidade de cláusulas perante compromissários compradores. 3. O Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para declarar a ineficácia da hipoteca e a invalidade das cláusulas, condenando solidariamente ao pagamento de custas, despesas e honorários por equidade em 10% sobre o valor atualizado da causa. 4. A Corte de origem homologou a desistência da apelação da corré construtora, deu parcial provimento ao recurso do credor hipotecário para afastar a revelia e, no mais, manteve a procedência, afirmando a ineficácia da hipoteca perante os adquirentes, a legitimidade ativa da associação e a desnecessidade de quitação para o cancelamento do gravame, com honorários no patamar mínimo do art. 85, § 2º, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se ocorreu violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, III e IV, do CPC; (ii) saber se a associação possui legitimidade ativa nos termos dos arts. 81, parágrafo único, I e III, e 82, IV, do CDC; (iii) saber se a hipoteca é oponível aos adquirentes e se sua liberação depende da quitação integral, à luz do art. 1.419 do CC; e (iv) saber se houve dissídio jurisprudencial nos termos do art. 1.029, § 1, do CPC e do art. 255 do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 1.022, I e II, e 489, § 1, III e IV, do CPC, porque o acórdão recorrido enfrentou, de modo claro e suficiente, a legitimidade ativa, a aplicação da Súmula n. 308 do STJ e a desnecessidade de quitação para o cancelamento da hipoteca. 7. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à legitimidade ativa de associação atuando como substituta processual nas ações coletivas de consumo, inclusive com dispensa do requisito temporal por relevância do bem jurídico (moradia). 8. Aplica-se a Súmula n. 308 do STJ para afastar a oponibilidade da hipoteca perante os adquirentes e, na espécie, incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está alinhado à orientação desta Corte, sendo a quitação pressuposto para adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC), não para o cancelamento do gravame. 9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer na parte correspondente, pois a incidência da Súmula n. 83 do STJ, quanto à interposição pela alínea a, impede o conhecimento pela alínea c sobre a mesma questão. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: “1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha à jurisprudência dominante desta Corte sobre a legitimidade ativa de associações em ações coletivas de consumo, inclusive quanto à dispensa do requisito temporal por relevância do bem jurídico. 2. Aplica-se a Súmula n. 308 do STJ para afastar a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante os adquirentes e, na espécie, incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação desta Corte, sendo a quitação exigível para a adjudicação compulsória, não para o cancelamento do gravame. 3. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a matéria já está obstada pela incidência da Súmula n. 83 do STJ, relativamente à interposição pela alínea a.”. Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 1.022, I e II, 489, § 1º, III e IV, 1.029, § 1º, e 85, § 11 e § 2º; CDC, arts. 81, parágrafo único, I e III, 82, § 1º e IV, e 91; CC, arts. 1.418 e 1.419; RISTJ, art. 255; Lei n. 7.347/1985, art. 5º, V. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 308; STJ, REsp n. 1.993.506/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/4/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.844.369/PE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, REsp n. 1443263/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/3/2017; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022.