AREsp 2.450.627

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM . EMBARGOS À EXECUÇÃO. REEXAME DE PROVAS SHOPPING CENTER E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INAPLICABILIDADE DAS TESES DE VIOLAÇÃO LEGAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração específica de violação dos dispositivos legais apontados e por necessidade de reexame de provas e de interpretação de cláusulas contratuais. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução com pedidos de inexigibilidade ou redução de aluguéis, fundo de promoção e despesas condominiais durante a pandemia e reconhecimento de excesso de execução quanto à multa moratória. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reduziu os aluguéis a 50%, reduziu condomínio e fundo de promoção a 75%, afastou a multa moratória sobre a multa rescisória e fixou a sucumbência recíproca e honorários de 10%. 4. A Corte reformou parcialmente a sentença, determinando o a quo prosseguimento da execução pelo valor integral dos aluguéis, condomínio e fundo de promoção, mantendo a impossibilidade de multa moratória sobre cláusula penal compensatória e redefinindo a sucumbência e os honorários em 12%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a impossibilidade superveniente de uso do espaço, a interpretação contextual do negócio jurídico e a deterioração jurídica da coisa autorizam a redução ou suspensão dos encargos locatícios, com fundamento nos arts. 104, II, 113, § 1º, V, e 567 do CC; (ii) saber se a exigência de contraprestação sem cumprimento correlato e a vedação ao enriquecimento sem causa obstam a cobrança integral dos alugueres, à luz dos arts. 476 e 884 do CC; e (iii) saber se o locador descumpriu o dever de manter a forma e o destino do imóvel, conforme o III, da art. 22, Lei n. 8.245/1991. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ porque a análise da alegada impossibilidade de cumprimento do contrato e do equilíbrio das prestações demanda reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório. 7. A verificação de inadimplemento correlato e de enriquecimento sem causa requer revaloração de provas sobre a fruição do imóvel e a destinação econômica, o que atrai a aplicação da Súmula n. 7 do STJ. 8. A aferição de descumprimento do dever de manutenção da finalidade do imóvel depende de circunstâncias concretas apreciadas pela instância ordinária, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: “1. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do acervo fático- probatório para reconhecer impossibilidade superveniente, desequilíbrio contratual ou deterioração jurídica da coisa. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à tese de violação dos arts. 476 e 884 do CC, pois a verificação de inadimplemento correlato e de enriquecimento sem causa exige reexame de provas. 3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ à alegada ofensa ao III, da por depender de art. 22, Lei n. 8.245/1991, análise fática sobre a manutenção da finalidade do imóvel”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, II, 113, § 1º, V, 567, 476 e 884; III. Lei n. 8.245/1991, art. 22, Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AgInt nos EDcl no relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, AREsp n. 2.167.162/SP, julgado em STJ, AgInt no relator Ministro 22/5/2023; AREsp n. 2.856.784/MG, Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025.