AgInt no REsp 2.237.832

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). ARTIGO 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/64. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno contra decisão monocrática que conheceu e deu provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença que determinou a restituição de 80% dos valores pagos, com inversão dos ônus sucumbenciais fixados na origem. 2. A controvérsia recursal diz respeito a contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado após a Lei n. 13.786/2018, em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, com cláusula de retenção de 50%, com base no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. O acórdão recorrido aplicou o percentual máximo legal sem análise de razoabilidade. 3. A agravante sustenta a aplicação automática do teto de 50% previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. A decisão agravada estabeleceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o controle judicial de abusividade, reformando o acórdão recorrido para restabelecer os termos da sentença, determinando a restituição de 80% dos valores pagos. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, introduzido pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), autoriza a retenção automática de 50% nas incorporações com patrimônio de afetação, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que se deve buscar a compatibilização entre a Lei n. 13.786/18 e o CDC, de modo que, havendo conflito entre os regimes normativos, prevalece o consumerista. Isso porque, além de conter normas de caráter principiológico, o CDC é mais especial — tendo em vista que a Lei n. 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária ou do parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo (REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para o acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025; e REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025). 6. Configurada a relação consumerista pelas instâncias de origem, predomina então o entendimento desta Corte no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. IV. Dispositivo 7. Agravo interno não provido.